La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) représente un placement immobilier très particulier dans la mesure où l’investissement immobilier s’effectue par le biais d’une société de gestion. En tant que particulier vous investissez dans une SCPI, ellemême gérée par une société tierce.
L’argent des actionnaires permet d’acquérir des immeubles. Les loyers, après déduction des frais, sont reversés aux investisseurs au prorata de leur apport financier initial. L’investissement dans une SCPI est très avantageux. Selon la nature du parc immobilier, plusieurs types de SCPI coexistent.
Les SCPI de rendement
Leur activité consiste à acheter des biens professionnels puis à les mettre en location avec un bail commercial. Les SCPI de rendement concernent des bureaux, des entrepôts, des locaux commerciaux loués à des entreprises ou des commerçants via un bail commercial.
Le bail commercial comporte plusieurs avantages. Les clauses du bail sont décidées entre les deux parties, le loyer n’est pas obligatoirement indexé. Les capacités financières des entreprises sont bien plus élevées que celles des particuliers.
Les revenus issus de l’investissement immobilier sont soumis au régime des revenus fonciers. Que vous louiez un appartement ou que vous investissiez dans ce type de SCPI vous devez vous acquitter de la même fiscalité.
La SCPI de rendement a pour objectif de verser un bénéfice régulier à l’investisseur. Après la période de carence initiale, en général 3 mois, les loyers commencent à être versés aux investisseurs, au prorata du montant de leur investissement, chaque trimestre à terme échu. Le rendement varie entre 4,5% et 6%.
Les SCPI de plusvalue
Le gain des investisseurs repose sur la plusvalue qui met du temps à devenir rentable. Le patrimoine de ce type de SCPI se compose à 98% d’immobilier d’habitation et 2% de bureaux.
L’objectif des SCPI de plusvalue est d’acheter des biens immobiliers pour lesquels le potentiel de revente ou de revalorisation est très élevé. Les gérants peuvent opter pour différentes stratégies. Par exemple, acquérir un immeuble entier, puis le découper en différents appartements.
Pour ce type d’investissement, le rapport locatif est très peu élevé. Les SCPI de plusvalue investissent dans l’immobilier résidentiel dont les loyers sont faibles. Les taux de rendement avoisinent donc les 2 %. Les SCPI de plusvalue ou de capitalisation concernent du patrimoine de qualité. Il n’y a que peu de distribution de dividendes.
Les SCPI fiscales
Par exemple les SCPI Pinel, Girardin, Malraux. Il s’agit dans ce cas de l’acquisition de biens immobiliers correspondant aux lois fiscales. Une SCPI Malraux fait donc référence à la loi Malraux.
Le dispositif Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôts en une seule fois à hauteur des travaux réalisés, si et seulement si, les biens immobiliers se situent dans un secteur sauvegardé. Les travaux à réaliser s’effectuent sous la direction des architectes des bâtiments de France.
L’environnement urbain à proximité doit être respecté.
Les SCPI Malraux ont vu le jour pour permettre aux investisseurs de mutualiser les risques et les efforts financiers pour acquérir ce type de biens immobiliers. Grâce aux SCPI l’achat de biens immobiliers rénovés est beaucoup plus simple.
Le principal bénéfice de la SCPI Malraux est de profiter d’une unique réduction d’impôts. L’investisseur peut être exonéré à hauteur de 30 % du montant des travaux à réaliser.
Investir dans une SCPI est actuellement une très bonne idée dans la mesure où les tarifs de l’immobilier connaissent une forte baisse.